Alquiler vacacional: Mi primer piso.

Mi mente inquieta no iba a dejar pasar mucho tiempo más en comenzar a buscar posibilidades de invertir en un inmueble para alquiler vacacional, más aún en estos tiempos de bajas tasas de interés y principalmente porque estaba radicado en Málaga, donde el clima es ideal para que sea rentable una inversión de este tipo. Por eso, el primer paso fue saber exactamente qué era lo que buscaba y para qué lo quería, dos preguntas que definen el tipo de piso a adquirir, un tema no menor.

Honestamente, era la primera vez que iba a invertir en un inmueble. No viviría yo en él (aunque no quita que pueda usarlo de vez en cuando mientras no está ocupado), lo que hacía cambiar la perspectiva con la cual miraba al posible candidado. Un muy buen artículo de Inversor Directivo me ayudó con esto. Es distinta la situación cuando adquieres un inmueble para vivir tú mismo que cuando no es para eso, y más si tu primer objetivo es el alquiler vacacional.

Los filtros de la búsqueda

Cuándo el qué era lo que buscaba y para qué lo quería estaba definido, el siguiente paso era pulir un poco más los detalles:

  • Me puse un precio máximo y configuré alertas en los principales portales de búsqueda de inmuebles con hasta €5.000 euros de margen. Esto lo hice porque sabía que iba a regatear el precio. Mi idea era obtener entre un 15% y un 20% de rebaja sobre el precio de publicación. No hay que sentirse mal al pedir rebajar un precio. Una vez leí el libro «Las leyes espirituales de la riqueza» en el que decia lo siguiente:

Si el hecho de hacer una oferta a la baja te provoca mala conciencia, es que no vas por buen camino. En vez de eso, repítete a ti mismo que es muy probable que estés librando de su problema al vendedor. Y además, vivimos en democracia: ni tú estás obligado a hacer otra oferta mejor, ni él está obligado a aceptarla.

Mark Fisher – Las leyes espirituales de la riqueza.
  • Definir ubicación: Ya el filtro de precio reducía demasiado la cantidad de pisos a adquirir. Todo parecía apuntar a que el piso sería en una determinada zona de la Costa del Sol. Sin embargo, había algo que no me convencía. Si bien estaba situado muy cerca de la playa y en una zona céntrica, ideal para un alquiler vacacional, se trataba de una urbanización muy grande. Recorrer la zona y buscar un poco más de información en internet no me dio tranquilidad de cara a los posibles okupas. Mis propios requisitos me estaban complicando la búsqueda, pero finalmente, la alerta de precios llegó, para que cambie de ayuntamiento, dentro del precio que buscaba, cerca de la playa y hasta incluso, sin intermediarios, lo que me permitió mejorar aún el precio de adquisición. Había dado con el que sería mi futuro piso, o como le digo yo por su tamaño (23 mts cuadrados), mi nuevo «pisito». Fueron varias veces que recorrí la zona, pregunté a la gente que vivía allí, visité comercios y hasta conocí otros pisos dentro de la misma urbanización.

«Dadme un punto de apoyo y moveré el mundo»: Apalancándome con la hipoteca.

Una de las cuestiones que tuve bien claras al comenzar a sumergirme en la decisión de adquirir un piso para alquiler, es que lo haría con la ayuda de una hipoteca, esto es, haciendo uso del apalancamiento financiero.

El apalancamiento financiero hace referencia a la utilización de endeudamiento para financiar una operación, que dicho sea de paso, en mi caso hubiera sido imposible por no tener los fondos suficientes para adquirir el piso con fondos propios. El banco ha financiado el 80% del valor de compra del piso, haciéndome cargo yo del 20% restante más los gastos de la operación (aproximadamente otro 10%).

Foto tomada de https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=1921693
Arquímedes

No es un punto menor la negociación con los bancos. En un primer lugar, busqué financiar lo máximo posible, obteniendo ofertas por hasta el 85%, lo cual no estaba tan mal teniendo en cuenta la poca antigüedad que llevo en España. Sin embargo, soy de esos clientes que leen hasta la letra chica de los contratos y buscan entender a fondo el motivo de cada una de las comisiones y/o gastos que me van a cobrar. Una de las mayores trabas que tuve con uno de los bancos, y fue motivo por el que no avancé con ellos, fue la inclusión del Seguro de Vida en el monto del préstamo. Esto traía aparejadas dos cosas:

  • El seguro debería existir siempre y cuando exista deuda. Por lo tanto, en caso de querer cancelar la deuda anticipadamente, ya habría asumido el costo de un seguro por la totalidad de la duración del préstamo cuando precisamente, lo estoy cancelando antes. La representante del banco no supo darme respuesta a esto, motivo suficiente para dudar.
  • Por otro lado, existía una comisión por cancelación anticipada. Nuevamente, si el Seguro de Vida estaba dentro del capital prestado por el banco, al cancelar anticipadamente, esta comisión también aplicaría por un seguro que no sólo no debería existir más a partir de la cancelación sino que además me estaría generando comisiones por quererlo cancelar antes de tiempo.

Otra de las cosas que negocié y pude sacar fue la comisión por otorgamiento. Directamente le dije a la representante del banco que esa comisión no iba a pagarla y la sacaron.

De todas maneras, todas estas trabas hicieron que me decida por otro banco quien estaba dispuesto a financiarme el 80% de la operación, sin comisión de otorgamiento, sin seguro de vida, me devolvían el importe de la tasación y me otorgaban una bonificación de tasa si domiciliaba mi nómina y contrataba el seguro de hogar con ellos. La cosas bien claras, no dudé en avanzar.

Deuda buena que pagan los huéspedes.

Como muchos ya sabrán, podríamos definir dos tipos de deudas: deudas malas y deudas buenas. Las deudas malas son aquellas que tienes que sacar dinero de tu bolsillo para pagarlas, como por ejemplo, deudas de consumo, deudas para adquisición de un coche de uso particular, etc. Las deudas buenas, por el contrario, las paga otra persona. No tienes que sacar dinero de tu bolsillo sino que mediante el alquiler del bien que compraste con deuda, pagas la deuda y quizás tengas un remanente para ti.

La intención de esta inversión es, obviamente, que se trate de una deuda buena que se vaya pagando mes a mes con el producto del alquiler del piso. Independientemente de esto, al momento de firmar la hipoteca fui prudente y solo busqué financiación por una suma cuya cuota mensual no represente un problema en caso que tenga que afrontarla yo, especialmente en meses de temporada baja.

Puesta a punto para el alquiler vacacional

Al recibir el piso, fue momento de ponerlo a punto. La decisión fue darle una lavada de cara con pintura blanca y adaptarlo al tipo de alquiler que queríamos ofrecer que es el alquiler vacacional. El studio contaba con una nevera en lo que sería el salón principal y también varios muebles que lo único que hacían era ocupar lugar.

La nevera la vendí muy barata en Wallapop y con ese dinero adquirí una nevera que coloqué bajo la encimera de la cocina unificando todo allí. Quité la mesa del TV y lo amuré a una de las paredes laterales aprovechando la verticalidad y me deshice de un armario para la ropa que ocupaba mucho lugar, reemplazándolo por una cajonera y un perchero sobre la pared, lo que sería suficiente para el guardado de ropa durante una estancia vacacional. El resultado quedó a la vista, el piso mucho más despejado y habitable.

Delegando la gestión del alquiler vacacional

Una de los aspectos que tenía claro al planificar esta inversión es que yo no quería trabajar en ella. Quería que se tratase de un ingreso pasivo aún resignando rentabilidad en mi inversión. Tengo mis razones para esto: inicialmente apuntaré a destinarlo a alquiler vacacional porque considero que si bien puede tener menor nivel de ocupación a lo largo del año, será más rentable aprovechando la temporada de verano y los fines de semana en los que haya desplazamiento turístico.

En este sentido, el alquiler vacacional requiere estar a disposición para los check-in/out, limpieza y cualquier otro tipo de gestión requerida. Si fuera yo quien lo gestione, tendría que estar muy a disposición del piso y los huéspedes, y no es la idea esclavizarme. Creo que vale la pena delegarlo y desligarme de todo ello, por ello he contratado a una gestora de alquiler vacacional con la que no tengo contrato de permanencia y por la cual abono un 18% de la reserva, adicional al 15% que cobra Airbnb.

En total, resigno un 33% de la reserva bruta, pero gano en comodidad (y más que no vivo en la zona donde está el piso!). Por ahora, esa es la idea, aunque todo puede cambiar. Los números mandarán.

Otros gastos

Para dejar el piso listo para ser alquilado contraté el servicio de internet por €20/mes (prácticamente no se concibe la idea de un alquiler vacacional sin conexión a internet). Adicionalmente, el piso tendrá gastos de Comunidad de Propietarios de €120/trimestre, IBI serán aproximadamene €80 y lo mismo para la basura. De luz, ya más dificil de estimar por todos los cambios tarifarios que hubo, pero estimo €40 al mes en el peor de los casos y el seguro anual es de €100/año. En total, considerando todos los gastos de hipoteca (lo cual no todo es gasto sino que parte es el pago de la deuda), estimo unos €3.800 al año.

Punto de Equilibrio y Análisis de sensibilidad

Teniendo en cuenta los gastos antes mencionados, busqué el punto de equilibrio para una taifa mínima de €42 la noche, necesitando 137 noches aproximadamente para cubrir todos los gastos relacionados (incluido el pago de la hipoteca). Esto es aproximadamente un 40% de los días del año tiene que estar alquilado para cubrir los gastos. Sin embargo, en temporada alta el precio para un alquiler vacacional será claramente superior, por lo que la ocupación no tendrá que ser tan alta. Adicionalmente, realicé un análisis de sensibilidad para conocer los distintos escenarios que pueden llegar a darse en función de la tarifa promedio cobrada por noche y los días de ocupación del piso.

El análisis de sensibilidad es una técnica que estudia el impacto que tienen sobre una variable dependiente de un modelo financiero las variaciones en una de las variables independientes que lo conforman.

Para el alquiler vacacional, considero que la tarifa promedio a la que se alquile y los días de ocupación del piso son variables fundamentales para determinar el flujo de fondos y la rentabilidad de esta inversión.

El año 2022 será el primer año completo en el que el piso esté sujeto a alquiler vacacional. En función del resultado arrojado en dicho año, las vías de acción que podrían darse son:

  • Continuar bajo el régimen de alquiler vacacional con una gestora: Si la rentabilidad es aceptable, no veo porqué cambiar el modo de gestión más aún sabiendo que no estoy disponible para llevar la gestión yo mismo. Adicionalmente, tendré una mejor idea de las fechas en las que se alquila el piso, pudiendo esta información servirme de cara al siguiente punto.
  • Si la ocupación en temporada baja es muy reducida, consideraré la posibilidad de alquilar el piso por larga temporada, digamos de Septiembre a Mayo, para asegurar un ingreso fijo en dichos meses y luego destinarlo a alquiler vacacional en los meses fuertes de Junio a Agosto.

La tributación del alquiler vacacional

El alquiler vacacional de un piso que es de mi propiedad tributa bajo los rendimientos del capital inmobiliario. No voy a profundizar mucho en esto, pero de cara a la presentación del IRPF hay que tener en cuenta lo siguiente:

  • Para los días que no está ocupado, se establece una renta ficticia que se denomina renta inmobiliaria cuando se trate de inmuebles urbanos que están a disposición del contribuyente, que no estén alquilados ni afectos a actividades económicas, excluyéndose la vivienda habitual y los solares no edificados. El valor imputado será del 1,1% del valor catastral, si dicho valor se ha revisado en los últimos 10 años. Si no ha sido revisado en dicho periodo, el coeficiente aplicable es del 2%.
  • Dentro de los gastos, deben clasificarse en dos tipos: Gastos Directamente Imputables – aquellos que estén directamente relacionados con el alquiler vacacional, como la comisión de Airbnb o la gestora de alquiler vacacional – o los Gastos Prorrateables – gastos relacionados con el inmueble que se puedan imputar parcialmente al alquiler, como por ejemplo, IBI, comunidad, Seguro, suministros-.
  • Respecto a estos últimos, para hacer el prorrateo se debe calcular la cantidad de días de ocupación del piso sobre el total de días del año para saber en qué proporción esos gastos corresponden a la prestación del servicio de alquiler vacacional.
  • Una vez obtenido el resultado neto, deberá aplicarse la correspondiente escala de IRPF.

Licencia de alquiler vacacional

Una gestión adicional que tuve que hacer previo a publicarlo para el alquiler vacacional fue obtener la licencia de alquiler vacacional. Para todo esto seguí las instrucciones en la web de la Junta de Andalucía. Una vez obtenida la licencia, solo quedaba publicarlo!

La primer reserva

Por lo pronto, ya tuvo la primera reserva!

Objetivo cumplido!

A fines de año pasado me había puesto como objetivo adquirir un inmueble para comenzar a obtener ingresos pasivos y diversificar algo más mi cartera de inversiones. Puedo haber cometido errores en todo este proceso, no lo dudo, pero con mucho orgullo puedo decir que el objetivo está cumplido, ahora queda dejar pasar el tiempo para observar el comportamiento de la rentabilidad bajo la modalidad de alquiler vacacional y ajustando donde sea necesario.

Como siempre digo, paso a paso, no hay otra forma de lograr las cosas. Así voy construyendo mi libertad financiera.

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